商業(yè)地產(chǎn)公募REITs破冰 萬科、華潤、金茂等率先受益

此次4單REITs若能成功發(fā)行，也將為行業(yè)后續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供新的思路。

中房報(bào)記者 付珊珊丨上海報(bào)道

兩天前，萬科董事會(huì)主席郁亮發(fā)了一條朋友圈：“千呼萬喚始出來！如同二十多年前的按揭，成就了千家萬戶老百姓的置業(yè)安居夢想；今天的REITs ，將幫助我們從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營服務(wù)商，也為投資者提供了更多的選擇，其深遠(yuǎn)影響將隨時(shí)間而顯示出來?！?br />
與這段文字一起發(fā)布的一則消息是，萬科旗下印力集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）突破。

實(shí)際上，不止萬科，10月26日，滬深交易所共受理了四單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT。

此前，公募REITs的范圍僅覆蓋到倉儲(chǔ)物流、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施和保障房等相關(guān)領(lǐng)域，而10月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改 <公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）> 第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

上述決定發(fā)布不到一周時(shí)間就有四單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs被受理，毫無疑問這在業(yè)內(nèi)人士看來，為當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)行業(yè)注入了一劑強(qiáng)心針。
仲量聯(lián)行評估咨詢服務(wù)部中國區(qū)總監(jiān)熊建平認(rèn)為，對于C-REITs而言，商業(yè)地產(chǎn)公募REITs的上市是必經(jīng)之路。交易所受理四單商業(yè)地產(chǎn)公募REITs申報(bào)標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)資本市場將引入新的源頭活水。

“商業(yè)地產(chǎn)存量市場大，相比工業(yè)倉儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園等物業(yè)類別更貼近個(gè)人投資者。短期來看，對于房地產(chǎn)行業(yè)中一大類商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是打通‘投融建管退’全鏈條的重要一步，以促使房地產(chǎn)行業(yè)更好地?cái)[脫之前重快速變現(xiàn)不重視長期運(yùn)營的傳統(tǒng)盈利模式?！痹谛芙ㄆ娇磥?，對于房地產(chǎn)的投資開發(fā)不能大水漫灌，只有精心孵化、穩(wěn)定運(yùn)營才能用好資本市場工具以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值提升。

4家企業(yè)率先受益

能夠成為首批發(fā)布的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)。

例如，中金印力REIT的底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈——大城西板塊的黃金地段，運(yùn)營時(shí)間超過10年，整體建筑面積為25萬平方米，367家商戶，是余杭區(qū)體量最大的購物中心，出租率高達(dá)99.2%。

華夏華潤REIT底層資產(chǎn)為青島萬象城購物中心，由央企華潤置地旗下輕資產(chǎn)管理平臺(tái)華潤萬象生活運(yùn)營，項(xiàng)目于2015年開業(yè)，是目前青島市規(guī)模大、品質(zhì)高、覆蓋全域的城市級(jí)購物中心，商業(yè)建筑面積約30萬平方米，最新出租率超過98%。

華夏金茂消費(fèi)REIT的底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為長沙金茂覽秀城，其位于中部地區(qū)首個(gè)國家級(jí)新區(qū)湖南湘江新區(qū)的城市中心梅溪湖板塊，是金茂首個(gè)城市級(jí)商業(yè)力作，建筑面積約10萬平方米，可租賃面積超6萬平方米。項(xiàng)目自2016年開始運(yùn)營，收益總體穩(wěn)定。

嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)則位于北京市中心城區(qū)，包括大成項(xiàng)目、玉蜓橋項(xiàng)目、華天項(xiàng)目和德勝門項(xiàng)目，總建筑面積77894.28平方米。各項(xiàng)目主要經(jīng)營品牌超市以及餐飲、理發(fā)、藥店等貼近社區(qū)生活的便民商業(yè)，民生屬性突出。該項(xiàng)目運(yùn)營已超10年。

值得注意的是看，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT，也是本次四單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，唯一底層資產(chǎn)是“項(xiàng)目組團(tuán)”形式，其他三支低層資產(chǎn)均為單體項(xiàng)目。

在萬科方面看來，中金印力REIT如成功發(fā)行，將助力萬科的商業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建完整的“投、融、管、退”商業(yè)模式閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效的運(yùn)轉(zhuǎn)，在更低的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)下實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。

中國金茂也在當(dāng)日發(fā)文表示，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs也標(biāo)志著中國金茂旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)對接資本市場打開了全新路徑。隨著金茂商業(yè)版圖的持續(xù)擴(kuò)張，未來，中國金茂將持續(xù)向公募REITs平臺(tái)裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以資產(chǎn)盤活擴(kuò)大有效投資，加速消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)城市消費(fèi)條件優(yōu)化、消費(fèi)場景創(chuàng)新。以金融創(chuàng)新服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國金茂將持續(xù)為城市消費(fèi)發(fā)展賦能。

為房地產(chǎn)發(fā)展提供解題新思路

最近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的沖擊，以往的發(fā)展模式已不適應(yīng)當(dāng)下行業(yè)形勢。在經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，房企也已經(jīng)形成共識(shí)，即尋找新的發(fā)展路徑。此次4單REITs若能成功發(fā)行，也將為行業(yè)后續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供新的思路。

熊建平稱，雖然現(xiàn)在受理的只有4單，但實(shí)際上儲(chǔ)備項(xiàng)目遠(yuǎn)不止4單。

“資本市場需要的是法律權(quán)屬清晰、運(yùn)營穩(wěn)定、產(chǎn)品經(jīng)得住檢驗(yàn)的項(xiàng)目，發(fā)改委及證監(jiān)會(huì)出于保護(hù)廣大投資人的角度，對發(fā)行產(chǎn)品的審查尤為嚴(yán)格。央企、國企由于內(nèi)部流程管理機(jī)制完善，在發(fā)行申報(bào)流程中很好的起到了示范性作用。同樣，對于民營房企而言，擬發(fā)行項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)、儲(chǔ)備項(xiàng)目跟得上發(fā)展，資本市場當(dāng)然歡迎民營經(jīng)濟(jì)?！毙芙ㄆ奖硎尽?br />
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也持有類似觀點(diǎn)。

張宏偉認(rèn)為，從消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的概念來看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施通常指用于支持消費(fèi)者進(jìn)行各種消費(fèi)活動(dòng)的設(shè)施和系統(tǒng)，其中包括商業(yè)、交通、能源、教育、醫(yī)療保健等。例如，商業(yè)購物中心、農(nóng)貿(mào)交易市場、城鄉(xiāng)物流網(wǎng)點(diǎn)和保障型民生社區(qū)服務(wù)設(shè)施等。

這其中，一類是偏民生類的基礎(chǔ)設(shè)施，比如交通、能源、醫(yī)療等，這些基礎(chǔ)設(shè)施央企或地方城投、國企布局比較多，民營房企布局很少；另一類就是購物中心、農(nóng)貿(mào)交易市場、物流園區(qū)等，這些無論是央企、國企還是民營房企都有布局，屬于大多數(shù)主流房企都有的業(yè)務(wù)；而保障房則屬于央企、國企布局的領(lǐng)域。

“REITs通道打開后有助于盤活這些低回報(bào)長周期的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，盤活資金后可以用于基礎(chǔ)設(shè)施再投資，這樣一來，企業(yè)資金面盤活了，不再在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域沉淀那么多資金。但是，對于不同類型房企來講，其短期內(nèi)的作用有差異?！睆埡陚フJ(rèn)為，對于央企、國企來講，購物中心、農(nóng)貿(mào)市場、物流園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施通過REITs可以盤活資金，補(bǔ)充公司現(xiàn)金流，甚至可以用于公司相關(guān)項(xiàng)目的再投資，很明顯是屬于發(fā)展型的策略，也有助于繼續(xù)在非住宅領(lǐng)域的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行深耕布局。但是，對于民營房企來講，即使是還沒有出險(xiǎn)的民營房企，現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)都在對多元化企業(yè)進(jìn)行收縮，不盈利的直接剝離或砍掉，盈利的多元化業(yè)務(wù)比如購物中心，短期內(nèi)受制于公司資金面的狀況也不再進(jìn)行重資產(chǎn)投資。

因此，對于民營房企來講，現(xiàn)階段如果企業(yè)有購物中心、農(nóng)貿(mào)市場、物流園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以通過REITs的通道退出，補(bǔ)充公司的現(xiàn)金流，為企業(yè)當(dāng)前發(fā)展?fàn)I造穩(wěn)定的環(huán)境顯得更加重要，REITs對于民營房企更多是“維穩(wěn)”的作用。

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