業(yè)主們關(guān)注的在這里：《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》亮點(diǎn)解讀

小區(qū)物業(yè)管理一向是業(yè)主們以及購房群眾關(guān)注的焦點(diǎn)。近日，廣西壯族自治區(qū)十三屆人大常委會第十七次會議全票通過新修訂的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），將于2021年1月1日起施行。

據(jù)悉，新修訂的《條例》具有理順政府和部門監(jiān)督管理體制、化解業(yè)主大會成立難與運(yùn)行難、化解業(yè)主委員會工作難與監(jiān)督難、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動、化解車位車庫矛盾、規(guī)范小區(qū)公共收益管理、規(guī)范專項(xiàng)維修資金的管理使用等七大亮點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范了廣西物業(yè)管理，對規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益、營造和諧社區(qū)具有重要意義。

明確各部門職責(zé) 高效化解物業(yè)糾紛

以往在解決物業(yè)管理工作中，各部門的職責(zé)不清，對物業(yè)小區(qū)存在的違規(guī)甚至違法行為，部分職能部門以法律法規(guī)未賦予執(zhí)法權(quán)或賦予的執(zhí)法范圍未包含物業(yè)小區(qū)為由，不進(jìn)入物業(yè)小區(qū)執(zhí)法，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映的問題遲遲得不到解決。而根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會既不是法人，也不屬于社會組織，對于業(yè)主委員會主體的監(jiān)管部門不明確。同時，《物業(yè)管理?xiàng)l例》與地方性法規(guī)并未明確對業(yè)主委員會如何實(shí)施監(jiān)管，導(dǎo)致在處理涉及業(yè)主委員會的物業(yè)糾紛時，物業(yè)主管部門無法律依據(jù)可循。

對此，新修訂《條例》進(jìn)一步明確了物業(yè)管理部門和有關(guān)行政部門的物業(yè)監(jiān)督管理職責(zé)，并強(qiáng)化信用監(jiān)管規(guī)定、落實(shí)綜合治理制度。同時，還完善了聯(lián)席會議制度，落實(shí)聯(lián)席會議的召集人為街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，其他政府行政部門共同參與，以更好協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重大問題。

例如，在住宅專項(xiàng)維修資金方面，存在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維修費(fèi)用高、維修資金使用難，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想修卻修不了等問題引發(fā)的矛盾，物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集、補(bǔ)繳、續(xù)繳難、使用難一直是行業(yè)的難點(diǎn)問題?！稐l例》規(guī)定了住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照方便快捷、公開透明、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則，依法保障專項(xiàng)維修資金的正常合理使用，并從維修資金的歸集和使用、管理、續(xù)籌等方面進(jìn)行具體規(guī)定。在水箱、電梯、屋面、樓頂或外墻、消防、給排水等共用設(shè)施設(shè)備故障損壞，無法正常使用等六種緊急情況下，可以通過簡化程序使用維修資金，妥善化解物業(yè)糾紛。

加強(qiáng)監(jiān)督業(yè)委會 公共收益公開透明

針對調(diào)研發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會成立難，物業(yè)小區(qū)公共事務(wù)表決難；對業(yè)主委員會缺乏培訓(xùn)和指導(dǎo)；業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，擅作為、亂作為，侵害了業(yè)主的權(quán)益等問題，《條例》作了詳細(xì)規(guī)定。新《條例》著重完善了業(yè)主委員會的內(nèi)容，加強(qiáng)了基層政府對業(yè)主委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)。其中，明確了業(yè)主委員會職責(zé)，完善了業(yè)主委員會委員的條件，規(guī)定了業(yè)主委員會委員及候補(bǔ)委員會的禁止行為，確立了業(yè)主委員會信息公開制度，規(guī)范業(yè)主委員會的行為，同時在工作經(jīng)費(fèi)上予以了保障。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門將負(fù)責(zé)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本，并鼓勵小區(qū)業(yè)主參照示范文本制定本小區(qū)的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，進(jìn)一步降低業(yè)主大會成立難度。在召開業(yè)主大會時，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員參加，切實(shí)加強(qiáng)基層政府對業(yè)主大會工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。

在小區(qū)公共收益管理方面，《條例》明確了公共收益的內(nèi)涵，規(guī)定利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事商業(yè)推廣、停車、廣告等經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定或者由業(yè)主大會決定。公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)存入公共收益銀行專戶，經(jīng)營管理費(fèi)用支出不得超過公共收益的30%，同時規(guī)定物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每季度核對一次公共收益賬目，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示公共收益收支明細(xì)、增值和結(jié)存情況。必要時，業(yè)主大會可以對公共收益進(jìn)行審計(jì)。

細(xì)化權(quán)利與義務(wù) 規(guī)范物業(yè)管理活動

據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)成本增加、業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，或因過于追求短期利益而忽視服務(wù)質(zhì)量提升，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量降低，使得業(yè)主因不滿意服務(wù)質(zhì)量而拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象加劇，形成惡性循環(huán)。因此，《條例》也明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，并對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開服務(wù)相關(guān)信息、退出和交接等事項(xiàng)作了規(guī)定。同時明確了住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用評價(jià)體系，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，對失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)和人員實(shí)施聯(lián)合懲戒。

同時，《條例》也明確了業(yè)主在物業(yè)管理活動的權(quán)利與義務(wù)。業(yè)主除了執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，還要遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)和應(yīng)對突發(fā)事件等方面的制度。此外，還要對建筑物專有部分以外的共有部分, 享有權(quán)利, 承擔(dān)義務(wù); 不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

車位管理出規(guī)定 禁止采取“只售不租”

長期以來，停車位的產(chǎn)權(quán)問題、停車位供求矛盾問題、公共車位的停車收益問題、物業(yè)小區(qū)車輛亂停放占用消防通道等問題一直是物業(yè)管理中矛盾糾紛的焦點(diǎn)問題，特別是開發(fā)建設(shè)單位對車位車庫采取“只售不租”的做法，導(dǎo)致因小區(qū)停車問題引發(fā)的矛盾糾紛不斷。

為解決這一矛盾，《條例》第七十九條專門針對專有車位車庫租售問題進(jìn)行了規(guī)定，要求“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停車的車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。不出售或者尚未出售的，應(yīng)當(dāng)出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人停放車輛，且不得以只售不租為由拒絕出租，租金按照自治區(qū)、設(shè)區(qū)的市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”?！稐l例》第八十條對小區(qū)車位管理作出規(guī)定，對利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地、架空層等業(yè)主共有部分劃定公共車位停放車輛的情形做出了指導(dǎo)性規(guī)定，嘗試解決小區(qū)停車難的問題。（姚琳尹 2260128）

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